Как защитить себя от незаконных действий арендодателя?

Многие наши соотечественники арендуют себе жилье. Это связано с продолжающейся повышенной ставкой по ипотеке и значительным подорожанием недвижимости в последние годы. В некоторых регионах страны аренда жилья сейчас намного выгоднее приобретения в ипотеку. Помимо этого, аренда помогает сохранить мобильность в эпоху, когда дистанционная работа позволяет выбирать лучшее место для жизни, и по этой причине все больше молодых людей выбирают именно аренду.

Как арендатор, вы связаны условиями и обязанностями, указанными в договоре аренды. В то же время федеральные законы, законы штата и местные законы защищают вас от незаконных действий арендодателя. В данной статье мы расскажем о ваших правах как арендатора. Мы попросили Алекса Рубенштейна, юриста в вопросах недвижимости компании Howard Hanna, объяснить, какими правами обладают русскоязычные соотечественники в период аренды жилой недвижимости в США.

Договор

Договор — это самый главный юридический документ, который регламентирует все взаимоотношения между арендатором и арендодателем. Очень важно отнестись к его подписанию со всей серьезностью. Внимательно читайте договор и обсуждайте все условия с риэлтором или арендодателем. Несмотря на то, что ваши права строго регламентированы федеральным и штатным законодательством, существуют множество условий, которые арендодатель может изменить, например, процесс возврата депозита, дополнительные затраты на коммунальные услуги и уход за собственностью (стрижка газонов, опорожнение септиков и т.п.), страховки и налоги.

Когда вы арендуете жилье, будь то квартира, дом или апартаменты, договор аренды, который вы подписываете, включает в себя определенные условия, которые вы обязаны соблюдать. Эти условия могут включать:

Срок аренды и возможности продления:

Устанавливается конкретный период аренды, например, один год или помесячное соглашение. Возможности продления также оговариваются в договоре.

Имена жильцов и ограничения на вместимость:

Указываются все жильцы, которые будут проживать в арендуемом помещении, а также ограничения на максимальное количество людей, которые могут там жить. Помните, что в некоторых штатах существует ограничение на минимально количество спален, зависящее от количества проживающих человек. Обычно рассчитывается как одна спальня на двух членов семьи. Иными словами, в некоторых случаях арендодатель может отказать в аренде односпальной квартиры семье из трех человек. 

Стоимость аренды и реквизиты оплаты:

Определяется сумма арендной платы и способы оплаты, включая приемлемые методы оплаты (наличные, чек, банковский перевод и т.д.) и штрафы за просрочку платежа.

Депозиты и комиссии:

В договоре оговариваются размеры залогов и различных комиссий, таких как депозит за уборку или за домашних животных.

Ограничения на незаконную деятельность:

В договоре прописаны ограничения на деятельность, которая может нарушать общественный порядок или быть незаконной.

Ограничения на домашних животных:

Оговариваются ограничения на количество, размер и породу домашних животных, которые могут проживать в арендуемом жилье. Обратите на этот пункт особое внимание, если у вас есть домашнее животное или вы хотите его завести. Часто за разрешение на домашнее животное необходимо дополнительно доплачивать. В моей практике был случай, когда в договоре аренды был прописан полный запрет на проживание в квартире домашних животных, однако жильцы позволили себе во время срока аренды приобрести ребенку хомяка. Это стало причиной досрочного разрыва договора и выселения. 

Ремонт и техническое обслуживание:

Определяется, кто несет ответственность за ремонт и техническое обслуживание, а также ограничения на ремонт и переделку, которые может проводить арендатор. Чаще всего ремонтные работы по инициативе арендатора не допускаются, поэтому будьте внимательны если вы захотите перекрасить элементы интерьера или даже закрутить шуруп в стену чтобы повесить картину. 

Право арендодателя на доступ к собственности:

Описывается право арендодателя на доступ к арендуемой собственности и требования по уведомлению арендатора перед входом. Чаще всего арендодатель не может входить в помещение без ведома и присутствия арендатора в период аренды, однако это условие нужно уточнить в договоре. 

Требования к общению между арендатором и арендодателем:

Устанавливаются требования и методы для поддержания связи между арендатором и арендодателем.

Требования к раскрытию информации арендодателем:

Арендодатель обязан предоставить определенную информацию, такую как наличие краски на основе свинца или история появления постельных клопов и т.п. Если информация была явно скрыта перед подписанием договора, то это повод к судебному разбирательству. 

Мы предоставим текст стандартного договора аренды, который рекомендуется Ассоциацией риэлторов. Этот документ является основой для арендных соглашений и используется для защиты как арендаторов, так и арендодателей. Несмотря на то, что текст договора может изменяться от штата к штату из-за различий в законодательстве, структура и основные положения остаются неизменными.

Право на свободу от дискриминации

Это важное право, особенно для русскоязычных соотечественников в свете участившихся случаев их дискриминации в нашей стране. 

Согласно данным Департамента жилищного строительства и городского развития США (HUD), «Закон о справедливом жилищном обеспечении защищает людей от дискриминации, когда они арендуют или покупают дом, получают ипотеку, обращаются за жилищной помощью или занимаются другой деятельностью, связанной с жильем».

Многочисленные запрещенные действия представляют собой дискриминацию при аренде. Например, домовладелец или управляющий недвижимостью не может отказать в аренде, установить другие условия, ограничить привилегии или выселить арендатора по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения или национального происхождения — классы, охраняемые федеральным законом.

На местном уровне и уровне штата арендодателям также может быть запрещено дискриминировать потенциальных арендаторов на основании:

• Гражданства
• Возраста
• Статуса ветерана или военнослужащего
• Генетической информации
• Сексуальной ориентации
• Гендерной идентичности или самовыражения
• Источника дохода
• Криминальной истории

Владение английским языком не является защищенным классом в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении; однако оно считается разновидностью национального происхождения. Таким образом, если домовладелец отказывается сдавать жилье кому-либо из-за того, что он не владеет английским языком, это может представлять собой дискриминацию по национальному признаку.

Управление по справедливому жилищному обеспечению и равным возможностям HUD (FHEO) обеспечивает соблюдение Закона о справедливом жилищном обеспечении под руководством секретаря HUD. Одна из его функций – расследование жалоб на жилищную дискриминацию. Если вы считаете, что домовладелец нарушил законы о справедливом жилищном обеспечении, вы можете подать жалобу в HUD или иск в федеральный суд. Поскольку существуют ограничения по времени, вам следует подать жалобу или иск как можно скорее.

Право на жилищные условия

Все жильцы имеют право жить в доме, который соответствует строительным, санитарным нормам и нормам безопасности. Чтобы выполнить «подразумеваемую гарантию пригодности для проживания», арендодатели должны обеспечить:

• Безопасность конструкций. Все конструктивные элементы здания должны быть целы и невредимы.
• Техническое обслуживание систем. Арендодатель обязан поддерживать в исправном состоянии электрические, водопроводные, отопительные, кондиционирующие, вентиляционные, санитарные и лифтовые системы.
• Чистоту и безопасность. Содержать места общего пользования, включая лестницы и коридоры, в безопасности и чистоте.
• Горячую воду и отопление. Обеспечить достаточное количество горячей воды и надежное отопление.
• Экологическую безопасность.  Арендодатель обязан обеспечить экологическую безопасность,  такую как отсутствие асбеста и пыли свинцовой краски (и сообщить о любой краске на основе свинца, если здание было построено до 1978 года).
• Безопасность от преступных вторжений. Принять разумные меры предосторожности против преступных вторжений, например, установив засовы и замки.
• Отсутствие вредителей. Уничтожить грызунов и других вредителей, в том числе тараканов и клопов.

Кроме того, практически в каждом штате есть требования по установке одобренных детекторов дыма, а детекторы угарного газа дополнительно обязательны быть установлены в домах в 27 штатах. Законы большинства штатов запрещают арендодателям включать в договор аренды формулировки, отказывающиеся от права арендатора на достойные жилищные условия.

При этом арендаторы обязаны содержать арендуемые помещения в безопасном и чистом состоянии. Хотя стандарты различаются в зависимости от штата, это требование обычно означает, что ничто в квартире арендатора “не может подвергнуть опасности других жильцов или нанести необратимый ущерб имуществу”.

Право на неприкосновенность частной жизни

Несмотря на то, что арендодатель владеет недвижимостью, он не может получить доступ к вашему дому в любое время по своему желанию. Это связано с тем, что арендаторы имеют право на неприкосновенность частной жизни, а арендодатель может войти только по определенным причинам. Если вашему домовладельцу необходимо войти в собственность, чтобы что-то проверить или сделать ремонт, он, как правило, должен заранее уведомить вас.

Большинство штатов требуют, чтобы арендодатели уведомляли об этом как минимум за 24 часа до входа, за исключением чрезвычайных ситуаций, когда они могут войти без предварительного уведомления. Это обеспечивает баланс между необходимостью арендодателя поддерживать недвижимость в хорошем состоянии и правом арендатора на личное пространство и безопасность.

Также стоит отметить, что постановление Верховного суда США от 26 августа 2021 года отменило национальный мораторий на выселение, установленный Центрами по контролю и профилактике заболеваний США и рассчитанный до 3 октября 2021 года. В ожидании дальнейших действий Конгресса единственными оставшимися мораториями на выселение, связанными с COVID-19, являются те, которые не отменены штатами или местными юрисдикциями.

Таким образом, право на неприкосновенность частной жизни арендатора защищено законом, и арендодатель обязан уважать это право, соблюдая установленные правила и уведомляя вас заблаговременно перед визитом.

Право на предварительное уведомление о выселении

Если ваш арендодатель планирует выселить вас, он обязан предоставить вам соответствующее уведомление, обычно в письменной форме. Срок, который считается «достаточным», варьируется, но обычно составляет 30 или 60 дней, в зависимости от места и обстоятельств. Однако, если вы нарушили договор аренды, срок уведомления может быть сокращен до трех-пяти дней.

Существует два основных типа уведомлений о выселении:

1. По причине. Арендодатели используют этот тип уведомления, если арендатор нарушает условия аренды, например, не платит арендную плату или наносит ущерб имуществу.

2. Без причины. В некоторых регионах арендодатели могут использовать уведомление о выселении, чтобы прекратить помесячную аренду, даже если арендатор не совершил ничего плохого. Арендодатели, как правило, не могут расторгнуть срочный договор аренды без веской причины. По этой причине, срочный договор заключать безопасней и чаще всего экономически выгодно. Однако помните, что в годовом договоре обычно указывается сумма аренды до конца срока, и в случае, если вы, как арендатор, примете решение расторгнуть договор до окончания его действия, то арендодатель вправе взыскать с вас полную сумму до конца года (или указанного в договоре срока) вашей аренды. 

Если вы получили уведомление о выселении, у вас есть несколько вариантов действий:

• Выселитесь до указанной даты. Выполните требования уведомления и съедьте до указанного срока.

• Помиритесь с арендодателем. Например, компенсируйте пропущенную арендную плату или найдите новый дом для домашнего животного, чтобы избежать выселения и продолжить аренду. Пусть ваш хомячок поживет у друзей на период вашей аренды.

• Ничего не делайте и готовьтесь к судебному иску. Если вы не предпримете никаких действий и продолжите жить в арендованной квартире, ваш арендодатель подаст иск о вашем выселении (обычно это называется иском о незаконном задержании). Суд назначит дату и время вашего слушания или судебного разбирательства перед судьей. Чтобы выиграть, арендодатель должен доказать, что вы сделали что-то, что оправдывает прекращение аренды.

Процедуры выселения различаются в зависимости от штата и населенного пункта. Если у вас сложное дело о выселении, рассмотрите возможность обращения к местному адвокату, который поможет вам понять ваши права и даст рекомендации о том, как действовать дальше.

Право на жилье для инвалидов

Если у вас или членов вашей семьи есть инвалидность, ваш арендодатель обязан удовлетворить ваши потребности в разумных пределах за свой счет. Арендодатели также должны разрешать арендаторам вносить разумные изменения в свою квартиру или общие помещения за свой счет при условии, что эти изменения не сделают помещение непригодным для использования следующими арендаторами. Помещения вашего арендодателя должны предоставлять вам равные возможности для пользования вашей квартирой или общим пространством.

Например, если арендатор пользуется инвалидной коляской, арендодатель может выделить специальное парковочное место рядом с квартирой арендатора. Арендодатель не обязан удовлетворять необоснованные просьбы. Например, если арендатор предпочитает находиться на третьем этаже с лифтом, а не на первом этаже, от арендодателя не требуется платить за установку лифта.

Важно отметить, что разумные приспособления и изменения должны быть действительно необходимыми для арендатора, чтобы он мог полноценно пользоваться своим жильем и общими зонами. Если вы столкнулись с отказом арендодателя в удовлетворении ваших обоснованных запросов, вы можете обратиться за помощью в соответствующие органы или юридическую консультацию для защиты своих прав.

Выводы

Как арендатор, вы имеете права, которые защищают вас от незаконных действий арендодателя и помогают обеспечить безопасность вашего дома. Имейте в виду, что, хотя в условиях аренды может быть некоторая гибкость, ваши права арендатора всегда остаются неприкосновенными. Законы штата и города могут различаться, поэтому рекомендуется воспользоваться веб-сайтом Департамента жилищного строительства и городского развития США (HUD), чтобы узнать права арендаторов конкретно для вашего региона.

Знание и понимание ваших прав как арендатора поможет вам уверенно взаимодействовать с арендодателем и защитить себя в случае конфликтных ситуаций. Всегда внимательно читайте договор аренды, обсуждайте все условия и не стесняйтесь обращаться за юридической консультацией при необходимости.